未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同中还特别约定，必须经过原土地开发方厚南公司签证盖章才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司根本没有取得土地使用权证和预售许可证，而且该项目的土地使用权还存在多次转让的情况。顺兴公司随即向法院起诉，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。深发公司则认为：双方已经实际履行了合同，且项目后来补办了相关手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。虽然合同约定需要厚南公司签证盖章，但厚南公司事后出具的承诺书并不能弥补合同效力瑕疵。最终判决该商品房预售合同无效，深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，缺一不可。这是法律的强制性规定，违反这些规定签订的合同无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还，并赔偿顺兴公司的利息损失。不能因为项目已经施工、部分手续已补办，就认定合同有效。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已取得上述法定证照。如果开发商以"正在办理中"为由推脱，就要高度警惕，避免像本案的顺兴公司一样陷入纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查验开发商的"五证"是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目备案信息，不要轻信口头承诺。如果发现开发商证照不全，建议暂缓付款，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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