购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司（中振公司）向开发商购买武汉泰合广场的商铺，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，中振公司也按期还了一部分钱。但后来中振公司资金链断裂，无法继续还款，银行起诉要求解除合同并追讨欠款。

中振公司提出抗辩，认为这份按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押合同应当无效。而且中振公司后来又将同一套房产抵押给了另一家金融机构（广州国投），并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，合同应属无效；且房产已抵押给广州国投并办理了登记，银行没有优先受偿权。

银行主张：按揭合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，不能因为没办登记就认定无效；中振公司后来的抵押是在本案合同之后设立的，不影响本案合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还款、银行享有优先受偿权的内容。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，国家法律当时并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。中振公司后来的抵押因房屋尚未竣工验收、且抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的融资担保方式。不能简单套用普通抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章（如武汉市的规定）不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应当认定为有效。

第三，一房多抵的问题要看时间先后和是否实际履行。本案中银行的按揭合同在先且已实际履行，中振公司后设立的抵押因条件不满足而无效，银行的权利应当优先保护。

王德林律师提示：

购房按揭时，即使暂时无法办理抵押登记，合同依然有效，银行和购房人的权利义务受法律保护。但建议购房人及时督促开发商和银行完成登记手续，避免产生纠纷。如果您在文山地区遇到类似按揭或抵押纠纷，建议尽早咨询专业律师，确认合同效力和权利顺序。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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