土地转让合同因含城市道路被判部分无效

土地转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时发现，土地使用证上写的面积和实际可用的面积差了很多。原来，这块地里面包含了城市主干道的道路面积，而道路属于市政设施，法律上不能转让。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，但对方一直不解决，最后只能起诉到法院。一审法院认定合同无效，发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为：土地使用证上的面积和实际面积不符，而且城市道路依法不能转让，合同应无效。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。一审判决基本维持，只调整了诉讼费的分担。

律师分析

这个案子告诉我们几个重要法律点：

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。如果你在签订土地转让合同时，转让的土地中包含道路面积，这部分合同内容就是违法的，会被认定无效。

第二，土地使用证上的面积不一定等于你可以实际使用的面积。在土地转让前，一定要去规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不能只看土地证。否则，买了不能用，吃亏的还是自己。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，将合法的部分和违法的部分分开处理。合法的部分可以继续履行，违法的部分则要返还对应的款项。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，务必到当地规划部门查询土地的规划条件，包括道路红线、绿化带等公共设施用地的范围。在文山地区，我们也遇到过类似纠纷，有的当事人因为没查规划，买了含道路的土地，最后只能吃哑巴亏。建议在合同中明确约定：如果实际可用面积与约定不符，卖方要承担退款和赔偿责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市