开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司延期交房的原因主要是供电问题，包括电业局未及时落实供电设施、电网联建费等事项。直到1995年，深业大厦才正式通电，随后通过竣工验收。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已经构成违约，应当解除合同并返还购房款本息、双倍返还定金。深业公司则认为，延期交房是因为供电问题属于合同中约定的"非深业公司所能控制的事件"，应当据实延期，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，深业公司承担逾期交房期间的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是本案的基础问题。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但二审法院认为，双方签订合同是真实意思表示，内容合法，且后续深业公司取得了相关审批手续，因此认定合同有效。这说明，合同效力的认定要综合签约时的法律规定和后续履行情况。
第二，关于解除合同的条件。合同约定，逾期交房超过60天，旅游公司可以提出终止合同。但二审法院查明，旅游公司起诉时，约定的60天期限尚未届满，且深业大厦已经竣工验收可以交付，因此不支持解除合同。这对购房者的提示是，行使合同解除权要严格按约定条件和时间节点。
第三，关于延期交房的免责事由。法院认定，供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期，但延期时间应计算到正式供电之日，之后深业公司未及时交房仍构成违约。这说明，开发商不能以客观困难为由无限期拖延交房。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房和解除合同的条款，明确约定免责事由的范围和期限。遇到开发商逾期交房，要及时收集证据，了解是否达到合同约定的解除条件。在文山地区，类似纠纷中购房者常因未掌握交房时间节点而维权困难，建议购房后主动跟进施工进度和验收情况，必要时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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