房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份长达多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢商厦，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和用电等基础设施。双方还约定了租金支付方式和时间。

然而，商厦在未通过消防验收的情况下就开张营业了。消防部门检查后发现存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方进行了罚款。此后商厦一直停业，双方就租金支付等问题产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应当按合同约定支付全部租金，不能因为消防问题就拒付。宇航公司则主张，郊区供销公司未能完成用电增容和消防设施等义务，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并反诉要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效，但在履行过程中，因商厦未经消防验收违法营业，被责令停业，导致合同处于违法履行状态。法院判决：对于违法履行期间的租金，不能按原合同约定的标准计算，而应当参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定，同时双方均有过错，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。即使租赁合同本身有效，但如果实际使用房屋的方式违反消防等强制性规定，法院不会支持按合同原标准计算租金。这就像你租了房子开餐馆，但房子没有通过消防检查，你实际不能正常经营，房东也不能按正常租金标准来收钱。

第二，行使抗辩权要有依据。宇航公司以郊区供销公司未完成基础设施为由拒付租金，法院部分支持了这种抗辩，但前提是宇航公司必须证明对方违约行为确实导致自己无法正常使用房屋。如果只是部分瑕疵，不能完全拒绝履行义务。

第三，违法状态下的租金标准如何确定。法院采用的是参照市场租金标准，而不是合同约定标准，这体现了公平原则。无论是出租方还是承租方，在房屋存在违法使用情形时，都不能指望按原来的合同价格计算利益。

王德林律师提示：

在签订和履行房屋租赁合同时，一定要核实房屋是否符合消防、用电等安全条件。如果发现对方未履行这些义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区的类似纠纷中，不少当事人因为忽视了消防验收问题，导致后续租金争议难以解决，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市