购房合同是预售还是以房抵债，法院如何认定
购房合同是预售还是以房抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，但双方并未实际付款和交房。
2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则称已用贷款抵顶了购房款，并出示了一份加盖公章的收据，但开发商否认收到款项，认为收据是华泰公司事后补开的。双方争议的核心是：这份合同究竟是真实的商品房预售，还是以房抵债的安排。
争议焦点
开发商认为，清远金融市场从未实际支付购房款，收据是华泰公司单方补办，合同应解除。人行清远支行则认为，双方已通过《抵债协议书》和《房地产预售契约》完成了以贷款抵楼款的手续，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是华泰公司以房产抵偿债务，而非真实的商品房买卖。虽然签订了预售合同，但双方并未按合同约定支付和接收购房款，收据也缺乏付款凭证佐证。法院最终支持了开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，合同性质要看实质而非形式。即使签订了商品房预售合同，如果双方真实意图是以房抵债，法院会按抵债关系处理，而非商品房买卖。普通购房者要注意，合同名称不等于合同性质。
第二，付款凭证是关键证据。购房时务必保留银行转账记录、付款收据等凭证，不能仅凭一张收据主张已付款。本案中，收据没有对应的付款流水，法院不予采信。
第三，开发商和购房者都应警惕"以房抵债"的法律风险。如果债务关系不清、房产未实际过户，债权人可能无法真正取得房屋所有权，反而陷入诉讼纠纷。
王德林律师提示：
购房时务必核实合同性质，不要轻信口头承诺或单方收据。如果遇到以房抵债的情况，建议咨询专业律师，明确债权和物权的关系。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议购房前到房管部门查询房产状态，确保交易安全。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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