土地转让合同无效后能否要求返还钱款

土地转让合同无效后能否要求返还钱款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的95亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项，对方也交付了土地相关文件。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。

但问题在于，转让土地的房地产公司其实并没有取得这块土地的合法使用权，也没有办理土地出让手续。最终，湛江土地总与下家之间的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还下家已支付的款项。于是，湛江土地总转而要求原卖家返还自己已支付的购地款，双方因此打起了官司。

争议焦点

湛江土地总认为，原卖家没有取得土地使用权就转让土地，合同应当无效，自己有权要求返还已支付的购地款。原卖家则主张，双方是合同转让关系，合同有效，而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，双方签订的是土地使用权转让合同，而非合同转让。由于原卖家未取得土地使用权、未办理出让审批手续，该合同无效。同时，法院认定湛江土地总的起诉未超过诉讼时效，判决原卖家的开办单位（中国银行遂溪支行）返还湛江土地总已支付的购地款及相应利息。

律师分析

第一，土地使用权的转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得合法的土地使用权，并且办理了出让手续。如果转让方不具备这些条件，合同就会被认定为无效，转让方需要承担主要责任，受让方如果明知或应知情况也需承担相应责任。

第二，诉讼时效是很多人容易忽略的问题。本案中，虽然对方以超过诉讼时效为由抗辩，但法院认为自出具收据到主张权利期间未超过两年诉讼时效，所以权利仍受保护。一旦超过诉讼时效，即使合同无效，也可能无法获得法院支持。

第三，公司注销后，其债务由开办单位承担。本案中，原卖家房地产公司注销后，其开办银行作为清算主体，依法承担了返还购地款的义务。

王德林律师提示：

如果您在文山地区涉及土地或房产交易，务必先核实对方是否已取得合法的土地使用权证，以及土地性质是否允许转让。另外，发现合同履行存在问题后，应及时通过法律途径主张权利，避免因拖延导致诉讼时效过期而丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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