未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同要求必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（厚南公司）签字盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让问题，厚南公司作为土地使用权人并未在合同上签字，深发公司也没有取得商品房预售许可证。

厚南公司事后虽然出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同应属无效。

深发公司和厚南公司则认为：厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且各方已实际合作开发，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了房地产管理法的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订必须以开发商取得土地使用权证和商品房预售许可证为前提条件。这是法律为保护购房人利益设置的强制性规定，缺少这些证件签订的合同在法律上属于无效合同。

第二，即使原土地使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补合同签订时缺乏法定要件的缺陷。法律对商品房预售有严格的条件限制，不能通过事后追认来规避。

第三，购房人在签订大额购房合同前，应当主动核实开发商的土地使用权证和预售许可证是否齐全。如果发现证件不全，应当谨慎签约，避免因合同无效导致资金损失和维权困难。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证原件，核实证件信息是否一致。如果开发商无法提供或含糊其辞，最好不要轻易支付大额定金或购房款。一旦发现合同存在问题，应当及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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