购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定该公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任。银行随后向开发商支付了全部贷款，开发商也向该公司出具了收到全部购楼款的收条。

合同签订后，该公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息一直未还。银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除按揭贷款合同，并以该公司所购房屋的权益偿还欠款。

争议焦点

该公司主张：按揭贷款合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。此外，该公司在签订按揭合同后，又将同一处房产抵押给了另一家信托公司并办理了抵押登记，认为银行的抵押权不能对抗该信托公司。

银行主张：按揭合同是三方自愿签订，符合国家法律规定，且已实际履行。所谓楼宇按揭不同于一般抵押，不能因为没有办理抵押登记就认定合同无效。该公司将房产再次抵押是另一法律关系，不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。合同解除后，该公司应在判决生效之日起10日内一次性归还银行贷款本金及相应利息。如果该公司不能按期还款，银行有权对抵押物（所购房屋）拍卖后优先受偿。同时，撤销一审判决中涉及担保人责任的部分，因为银行没有起诉担保人，法院不应主动处理。

律师分析

第一，楼宇按揭贷款合同的性质不同于一般抵押合同。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行以获得贷款，银行在购房人还清贷款前对该房产享有优先受偿权。即使没有办理抵押登记，只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，合同就有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方性规章，而当时国家法律、法规并未规定抵押未经登记就无效。法院在审理合同效力时，应以国家法律、行政法规为依据，不能仅凭地方规章就认定合同无效。

第三，一房多抵的处理原则。如果购房人在签订按揭合同后又将同一房产抵押给他人，后设立的抵押关系不能对抗先设立的按揭权益。特别是后一抵押所依据的合同未实际履行，或者抵押物尚未竣工验收依法不能抵押时，后一抵押登记不具有法律效力。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应尽快到不动产登记部门办理抵押登记，以明确自身权益。银行在发放按揭贷款前，也应核实房产是否存在其他抵押登记，避免重复抵押带来的风险。如果您在文山地区遇到按揭贷款纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力和自身权益，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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