买房合同是预售还是以房抵债如何判断
买房合同是预售还是以房抵债如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼共7900平方米的房产卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但奇怪的是，合同签了之后，双方一直没有实际交钱、交房。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。人行清远支行则辩称，自己早就用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，还拿出一张1996年的收据作为证据。开发商却指出，这张收据是华泰公司事后补开的，实际并没有收到钱。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖关系，但清远金融市场从未实际支付过购房款，合同应当解除。
人行清远支行认为：自己通过《抵债协议书》已经用华泰公司的欠款抵了购房款，相当于已经付清了房款，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的真实法律关系是以房抵债，而不是商品房预售。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，双方签订《房地产预售契约》只是为了配合抵债协议的履行。由于抵债协议并未实际履行完毕，开发商要求解除预售契约的请求成立，法院予以支持。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，关键要看双方的真实目的。如果一方欠另一方钱，用房子来抵债，即使签了预售合同，本质上还是以房抵债关系。本案中，清远金融市场与华泰公司先签了抵债协议，再与开发商签预售合同，目的就是用房子抵销华泰公司的欠款，而不是真正的买卖。
第二，以房抵债合同是否有效，要看抵债的房产是否属于开发商、抵债金额是否真实。本案中，开发商否认收到购房款，且收据是事后补开、没有付款凭证佐证，法院因此认定抵债并未实际完成。
第三，对于普通人来说，买房时如果遇到“以房抵债”的情况，一定要核实清楚：钱到底付了没有？收据是否真实？最好直接向开发商核实付款记录，避免陷入“房子被抵债、自己拿不到房”的风险。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到商品房买卖或抵债纠纷，建议在签订任何合同前，先核实对方的身份和房产的真实权属。不要轻信口头承诺或事后补开的收据，保留好付款凭证、银行转账记录等关键证据。如果发现合同内容与实际情况不符，尽早咨询专业律师，避免损失扩大。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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