未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购一栋大厦的A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地的实际使用权人另有其人。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

原来，这块地的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司）。厚南公司与其他公司合作开发该大厦，之后又将部分项目转让给深发公司。但整个转让过程中，土地变更登记手续一直没办，深发公司也没有取得预售许可证。顺兴公司正是在这种情况下签订了购房合同，并支付了巨额房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同应属无效，深发公司必须返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但合同是双方真实意思表示，且厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，顺兴公司不能单方面毁约。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款，并支付相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这是法律为了保护购房人权益设置的红线。

第二，即使合同无效，购房人已经支付的购房款，开发商应当全额返还。如果开发商存在过错，还可能需要赔偿购房人的利息损失。本案中深发公司明知自己没有预售资格仍然销售房屋，过错明显。

第三，购房人不能因为开发商事后补办手续或者第三方承诺就认为合同有效。法律要求的是签约时开发商必须具备法定条件，事后补办不能改变合同签订时的违法状态。

王德林律师提示：

在文山地区，购买商品房特别是期房时，一定要先查验开发商的五证是否齐全，尤其是商品房预售许可证。不要轻信口头承诺，也不要被低价诱惑。建议在签订购房合同前，委托律师或专业人士核实开发商资质，避免钱房两空的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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