买房贷款没办抵押登记，合同还有效吗

买房贷款没办抵押登记，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业大楼，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款，尚欠银行本金及利息一千多万元。

银行起诉要求解除合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司提出，该按揭合同没有在当地房管部门办理抵押登记，按当地政府规章应属无效。此外，中振公司还主张，该房屋后来已抵押给了另一家信托公司，并办理了登记，银行的抵押权不能优先。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市房地产抵押管理办法，抵押应无效；且房屋已抵押给广州国投并办理了登记，银行不能享有优先受偿权。

银行主张：合同是双方自愿签订，内容不违法，已实际履行，应当有效；中振公司未按约还款，银行有权解除合同并要求以房屋拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决：解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后设的抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行，不具有效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。按揭合同是购房人与银行之间的借贷合同，只要双方自愿、内容不违法、已实际履行，合同就是有效的。抵押登记主要影响抵押权能否对抗第三人，但不影响合同本身的效力。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市政府的规章层级较低，不能直接否定合同效力。法院在审理中更注重国家法律层面的规定。

第三，后设抵押不影响在先按揭合同的效力。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给他人，但因房屋未竣工且抵押合同未实际履行，该抵押登记不产生效力，银行对房屋的权益不受影响。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使暂时未办理抵押登记，也不意味着合同无效。建议购房人按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清全部贷款。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师。在文山地区，购房按揭纠纷也常有发生，当事人应重视合同条款的约定和履行记录。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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