房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销集团把一栋在建的商业大楼租给宇航公司，租期15年，约定租金逐年递增。双方还签了补充协议，约定由供销集团负责电力增容、消防系统等配套工程。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并开业经营。但消防设施一直没通过验收，供电容量也不足。1999年消防部门查出大楼存在重大火险隐患，责令停业整改。此后双方因租金支付问题闹上法院。

争议焦点

宇航公司认为：供销集团没有按约定完成消防、供电等配套工程，导致商场无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，或者按实际经营状况打折支付。

供销集团认为：宇航公司已经实际使用了大楼并开业经营，应当按合同约定的租金标准全额支付，不能因为消防问题就减免租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：虽然租赁合同有效，但供销集团未履行消防、供电等配套义务，导致大楼处于违法经营状态。在此期间的租金不能按原合同标准计算，应当参照同地段同类房屋的市场租金水平合理确定。最终判决宇航公司按市场租金的70%支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权要谨慎行使。如果对方没有履行合同义务，你可以暂时不付租金，但必须及时书面通知对方，并保留证据。本案中宇航公司虽然可以抗辩，但因为没有及时主张，法院还是判了部分租金。

第二，违法状态下的租金不能按合同原价。法院认为，房屋处于违法使用状态时，出租人不能从违法状态中获利，所以租金标准要按实际使用价值来定，而不是合同约定的价格。

第三，消防验收是开业的前提条件。无论合同怎么约定，经营性房屋必须通过消防验收才能投入使用。如果出租人没有完成消防工程，承租人可以要求减免租金甚至解除合同。

王德林律师提示：

租赁商业房屋时，建议在合同中明确约定出租人的配套义务和完成时间，并约定相应的违约责任。如果对方不履行，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，很多商铺租赁纠纷就是因为消防、水电等配套问题引发的，建议租户在签订合同前先核实房屋的消防验收情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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