未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

厚南公司虽然事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司仍以深发公司不具备售房资格、合同缺少法定条件为由起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订预售合同时，既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此合同应当无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司主张：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且双方已经实际履行合同，大厦也已施工至正负零阶段，合同应当有效，继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。对于顺兴公司与深发公司之间的预售合同效力问题，法院认为因深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，该预售合同无效，深发公司应当返还顺兴公司已付的购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法定的强制性条件。未取得上述证照就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书的行为，并不能弥补深发公司预售时缺乏法定资质的问题。商品房预售许可制度的目的是保护购房人的利益，防止不具备开发实力的主体违规售房，因此不能通过事后追认来使无效合同变为有效。

第三，对于购房人来说，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得了“五证”，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就应当谨慎交易，避免陷入合同无效、资金难以追回的困境。

王德林律师提示：

购房人在购买预售商品房时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核对证照上的项目名称是否与所购房屋一致。在文山地区，部分楼盘存在未取得预售许可证就违规销售的情况，购房人一旦发现此类问题，应及时向住建部门投诉或委托律师审查合同，避免资金损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市