楼宇按揭未办抵押登记是否有效

楼宇按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2015年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋权益作为抵押，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行按约放款，中振公司陆续还款，但后来因资金困难停止还款。

中振公司主张，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。同时还称，其已将争议房屋抵押给另一家公司并办理了登记。宝丰支行则要求解除合同，由中振公司一次性还清欠款。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定无效；且房屋已抵押给案外人，宝丰支行不应享有优先受偿权。宝丰支行认为：按揭合同系各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，应为有效；中振公司后设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。核心理由：楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律未规定抵押登记为生效要件，仅凭地方政府规章不能认定合同无效；中振公司后设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响本案按揭效力。

律师分析

第一，楼宇按揭是一种特殊的融资担保方式，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。当时法律对抵押登记是否影响合同效力没有明确规定，法院根据合同自由原则和实际履行情况认定合同有效，体现了保护交易安全的司法导向。

第二，当事人不能以地方政府规章作为否定合同效力的依据。地方政府规章的效力层级低于法律和行政法规，只有当合同违反法律、行政法规的强制性规定时，才可能导致无效。

第三，抵押登记的时间顺序很重要。本案中，中振公司后设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款未实际履行，该抵押登记本身无效，不能对抗在先的按揭合同。购房人应注意，房屋未取得产权证前，抵押登记可能不被认可。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同时，务必确认合同条款清晰、各方权利义务明确。即使当地有抵押登记要求，未办理登记也不必然导致合同无效，但建议购房人主动配合办理登记以保障自身权益。在文山地区，购房人如遇按揭纠纷，应及时咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市