房屋租赁合同履行中违法经营期间的租金如何认定

房屋租赁合同履行中违法经营期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金后，双方曾多次协商补充协议，约定开业时间、消防水电等事项。

然而，九胜商厦在未通过消防验收的情况下就开业经营，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业至今。双方因租金支付、合同履行等问题产生纠纷，宇航公司起诉要求确认合同无效或减免租金，郊区供销公司则反诉要求支付拖欠租金及违约金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦违法经营被停业，无法正常使用房屋，因此不应支付停业期间的租金，或者租金标准应当降低。

郊区供销公司主张：双方已明确约定由宇航公司负责办理消防手续并承担相关责任，停业系宇航公司自身原因导致，宇航公司应当按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。但商厦在违法经营期间，宇航公司实际未能正常使用房屋从事经营活动，郊区供销公司也未完全履行消防等配套设施义务。法院综合考虑双方过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情确定了停业期间的租金标准，判定宇航公司按较低标准支付租金，同时驳回郊区供销公司要求全额支付租金的主张。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使处于违法履行状态，合同本身并不当然无效。合同效力与合同履行是两回事，违法履行不必然导致合同无效，但会影响租金等权利义务的认定。

第二，当房屋因消防等安全问题被责令停业时，承租人能否拒绝支付租金，要看停业原因是否属于出租人违约。如果出租人未完成合同约定的配套设施义务，承租人有权主张减免租金。

第三，法院在处理此类纠纷时，会综合考量双方过错、房屋实际使用情况、公平原则等因素，不会简单按合同约定全额支持租金，也不会完全免除承租人的付款义务。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定消防、水电等配套设施由谁负责完成，以及验收标准和时间节点。如果发现出租人未按约定履行义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议承租人不要擅自开业，应先确保房屋符合消防等安全要求，否则可能面临行政处罚和民事赔偿的双重风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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