签了购房合同但没付款，算不算真实买房
签了购房合同但没付款，算不算真实买房
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签了《房地产预售契约》，把这两处房产卖给了清远金融市场，总价1.185亿港币。
但合同签完后，双方一直没有实际付款或交房。直到2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场（后由人行清远支行承接）拿出一张1996年的收据，说已经用贷款抵了楼款，付清了房款。开发商则称收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何钱。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，但清远金融市场从未实际付款，合同没有履行，应当解除。清远金融市场认为：双方签的是以房抵债协议，贷款本息已经转化为购房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案合同性质是商品房预售合同，而非以房抵债合同。清远金融市场未能提供实际付款的银行凭证等证据，仅凭一张事后补开的收据不能证明已付清房款。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同性质决定权利义务。本案中，双方签的是《房地产预售契约》，合同名称、内容、交易流程都符合商品房预售的特征，不能因为之前有抵债协议就改变合同性质。实践中，法院会重点审查合同的实际履行情况，而不只看当事人之间的其他协议。
第二，付款凭证必须真实完整。大额购房款的支付，应当有银行转账记录、付款凭证等客观证据。仅凭一张收据，尤其是事后补开的收据，很难证明付款事实。如果收据上的印章与开发商日常使用的印章不一致，法院更会严格审查。
第三，以房抵债需要严格履行程序。如果确实想用房产抵债，应当办理正式的产权转移登记，或者签订明确的以房抵债协议并实际履行。不能只签一个预售合同就认为债务已经清偿，否则可能面临合同被解除的风险。
王德林律师提示：
买房是大事，付款一定要留好银行转账记录等客观证据。如果涉及以房抵债，建议在文山地区咨询专业律师，确保合同性质和履行方式符合法律规定，避免日后产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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