土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效

土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上标明的土地面积与规划部门实际批准的面积不符。原来，发展公司当初提供给国土局的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上把城市道路面积也算进了转让面积。

置地公司按土地使用证面积进行设计，去规划局审批时被驳回。规划局指出，土地西、北两侧道路是市区主干道，路宽应为50米，但土地使用证只标了30米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比证上少了上千平方米。置地公司多次要求补偿或退款未果，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致；土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应全部有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，位置图不是规划坐标图；城市道路依法不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以认可。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分合同内容违反了法律强制性规定，应当认定无效。但合同其他部分符合规划要求，可以继续履行。

第二，土地使用权转让中，出让人必须提供经规划部门审批的坐标图，不能仅凭位置图就办理转让手续。本案中发展公司提供的位置图未经规划审批，导致土地使用证面积错误，这是其承担主要责任的根本原因。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将合同可履行部分与无效部分分开处理，既维护了法律严肃性，又避免了资源浪费。这种处理方式对类似纠纷具有重要参考意义。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实规划审批文件，确认转让土地中不包含市政道路等公共设施。在文山地区，不少土地转让纠纷都源于对规划条件的忽视，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因面积不符引发诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市