开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司称，延期交房是因为在施工中遇到供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期交房条件。旅游公司则认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房系因施工中遇到不可抗拒的水灾、供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的延期交房条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的解除合同请求，判令深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司应于判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按银行同期贷款利率计算）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是关键前提。本案中，双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，内容合法，因此被认定为有效合同。即使开发商在签约时尚未取得国有土地使用权证，只要后续能够补办相关手续，合同效力不受影响。
第二，延期交房的原因决定违约责任。合同中约定，因不可抗拒的自然灾害、施工中异常困难等非开发商所能控制的事件导致延期，可以据实顺延。本案中，供电问题被认定为非开发商所能控制的因素，因此交房日期可相应顺延。
第三，购房者解除合同的权利受严格限制。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者方可提出终止合同。本案中，旅游公司起诉时约定的终止条件尚未出现，且房屋已具备交付条件，因此法院支持继续履行合同而非解除合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情况属于开发商可以免责的范围。遇到开发商逾期交房，不要急于解除合同，应先计算是否符合合同约定的解除条件。在文山地区，类似纠纷中法院通常会优先考虑合同能否继续履行，而非直接支持解除。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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