买房签了预售合同，但对方说用欠款抵房款，合同有效吗
买房签了预售合同，但对方说用欠款抵房款，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州的一处商场（羊城国际商贸中心四楼、六楼）抵债。随后，开发商（省一建城建分公司）与银行又签了正式的《房地产预售契约》，把房子卖给了银行，合同总价1.185亿港元。但奇怪的是，银行没付过一分钱房款，开发商也一直没交房。多年后，开发商起诉到法院，要求解除这个预售合同，理由是银行根本没付钱。
银行则拿出了一张盖有开发商项目部门章的“正式收据”，上面写着已收到银行全部楼款。开发商却说，这个章是由华泰公司和另一家公司共同掌管的，收据是华泰公司事后补开的，实际上银行没付过钱。双方各执一词。
争议焦点
开发商认为：银行没有实际支付购房款，双方签的预售合同没有真实履行，合同应当解除。银行认为：自己已经用华泰公司欠自己的贷款本息抵掉了房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
法院最终认定，本案的《房地产预售契约》本质上是为履行《抵债协议书》而签的，实际是“以房抵债”的安排，并非真实的商品房买卖。银行没有实际支付购房款，开发商也没有实际交付房屋，双方均未履行合同。法院判决解除双方的预售合同。
律师分析
第一，签合同要看真实意图。本案中，银行与华泰公司签的是抵债协议，与开发商签的是预售合同，但银行从未向开发商付过一分钱。法院穿透合同形式，认定真实法律关系是“以房抵债”，而不是商品房买卖。这提醒我们，合同名称不重要，双方的真实意思和实际履行情况才重要。
第二，收据不等于付款。银行拿出的收据是华泰公司事后补开的，且该收据上的印章并非开发商日常使用的公章，而是由华泰公司掌管的项目章。没有银行转账记录、付款凭证等佐证，单凭一张收据不能证明已付款。打官司时，证据链条要完整。
第三，开发商有权解除合同。既然双方没有实际履行合同，且合同目的无法实现，开发商起诉解除合同，法院予以支持。这告诉我们，如果对方长期不付款，开发商可以主动通过诉讼解除合同，避免被长期“占着”房源。
王德林律师提示：
买房或卖房时，要区分“真实买卖”和“以房抵债”。如果是抵债，最好单独签协议，并在合同中明确房款支付方式、时间节点。不要轻信口头承诺或事后补开的收据。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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