土地转让合同因未办手续被判无效
土地转让合同因未办手续被判无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，湛江土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了部分款项后，中银公司交付了土地红线图。随后，湛江土地总又将这95亩土地转售给了另一家房地产公司。
后来，湛江土地总与下家之间的转让合同被法院认定无效，湛江土地总要返还已收款项。这时湛江土地总回过头来要求中银公司及其开办单位中国银行遂溪支行返还已支付的土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方合同应属无效，中银公司应返还已付款项，且自己主张权利并未超过诉讼时效。
中国银行遂溪支行辩称：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过法律规定的诉讼时效，应维持一审判决。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还950万元土地转让款及相应利息。诉讼费用由双方按比例分担。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。本案中，中银公司并未取得讼争土地的使用权，也未办理土地出让审批手续，因此不具备转让资格。根据法律规定，未取得土地使用权且未办理相关手续的土地转让合同属于无效合同。
第二，诉讼时效的计算需要准确判断。湛江土地总在1996年向上级法院上诉时已经主张了权利，这中断了诉讼时效的计算。一审法院仅以出具收据后未主张权利就认定超过诉讼时效，这一认定被最高法院纠正。诉讼时效制度是为了督促权利人及时行使权利，但并非机械地以某个时间节点为准。
第三，合同无效后的财产返还责任。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也要承担相应责任。
王德林律师提示：
在文山地区，土地转让交易频繁，但很多人不了解土地转让的法定条件。购买土地前务必核实转让方是否已取得土地使用权证，是否已缴纳土地出让金，是否办理了相关审批手续。否则，合同可能被认定为无效，导致钱地两空的局面。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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