开发商延期交房能否解除合同
开发商延期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦一层房屋，总价款约500万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不可控制"的因素。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、退还购房款并赔偿损失。案件历经一审、二审，最终最高人民检察院提起抗诉，最高人民法院再审。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按期交房，构成违约，应解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则主张：延期交房系因供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审认为，双方签订的商品房买卖合同有效。深业公司在供电问题上确实存在不能控制的因素，交房期限应适当顺延。但深业公司仍存在逾期交房的事实，应承担违约责任。最终判决合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，合同效力问题。深业公司虽在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，如果合同签订后补办了相关手续，合同仍可认定有效。本案中深业公司后续取得了相关证件，故合同有效。
第二，延期交房的认定。合同中约定"非深业公司所能控制的事件"可据实延期，供电问题属于此类情形。但延期时间应合理计算，不能无限期推迟。法院将交房期限顺延至正式供电之日，符合合同约定。
第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过60天，旅游公司方可提出终止合同。旅游公司起诉时，逾期天数尚未达到60天，且深业大厦已竣工验收可交付使用，因此法院不支持解除合同，而是判令继续履行。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，特别是对"不可控制事件"的范围要有明确约定。在文山地区，建议购房者在合同中明确约定逾期交房的具体违约金标准，避免因约定不明导致维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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