按揭贷款合同未登记是否有效

按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司提供担保。

合同签订后，宝丰支行依约发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款。但后来中振公司未能按约定还款，欠下银行本金数千万元及利息。宝丰支行催讨无果，起诉到法院，要求解除合同，以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，抵押应当无效；而且该公司已将涉案房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。宝丰支行则认为：合同有效，抵押登记不是合同生效的必要条件，银行应享有优先受偿权。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：合同有效，解除合同，中振公司偿还欠款本息，逾期可将抵押物拍卖，银行优先受偿。最高人民法院二审维持了一审关于合同有效和还款的判决，撤销了涉及担保人责任的部分。最高院认为：按揭不同于一般抵押，未办理登记不影响合同效力；中振公司事后将房屋抵押给他人，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同不同。在商品房买卖中，按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。我国当时没有专门规定按揭的法律，但按揭合同只要不违反法律强制性规定，就是有效的。地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，抵押登记的作用是产生对抗第三人的效力，而不是合同生效的条件。本案中，按揭合同在签订后已经实际履行，银行发放了贷款，中振公司也接受了，合同就应当受到法律保护。没有办理登记，只是不能对抗善意第三人，但不影响银行在合同当事人之间的权利。

第三，中振公司事后将房屋抵押给另一家公司，这一抵押行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记无效。因此，银行对房屋的优先受偿权不受影响。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当及时督促开发商和银行办理抵押登记手续，避免因登记问题产生纠纷。在文山地区，一些购房者因未及时办理登记，导致后续房屋被他人抵押或查封，维权困难。建议在签订按揭合同后，尽快完成登记，确保自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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