房屋租赁合同履行中抗辩权行使与租金标准认定

房屋租赁合同履行中抗辩权行使与租金标准认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，郊区供销公司负责商厦的外部装修、水电增容及消防系统等配套工程。双方还约定了定金支付和开业时间等细节。

合同履行中，郊区供销公司未能完成水电增容和消防系统整改，导致商厦在未通过消防验收的情况下开业。不久后，消防部门认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，双方因租金支付和违约问题产生争议，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未按约定完成水电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定支付租金，不能以配套设施问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定，郊区供销公司未履行合同约定的水电增容和消防整改义务，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。同时，法院认为，在违法履行期间，租金标准不能按合同约定计算，而应参照房屋实际使用价值及双方过错程度酌情确定。最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行主要义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，郊区供销公司未完成水电和消防工程，直接导致商厦无法合法经营，宇航公司有权暂停支付租金。

第二，违法状态下的租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋处于违法使用状态，比如未经消防验收就开业，租金应当根据房屋实际使用价值、双方过错程度等因素合理确定，而不是机械地按照合同原价计算。

第三，房屋租赁合同履行中，双方应当明确各自义务的先后顺序和关联性。如果一方的义务是另一方履行义务的前提条件，那么未履行前提义务的一方不能要求对方承担违约责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要特别注意水电、消防等基础设施的交付条件和时间节点，明确双方义务的履行顺序。在文山地区处理类似纠纷时，建议租赁双方在合同中约定清晰的验收标准和违约责任，避免因配套设施问题引发长期争议。如果对方未履行关键义务，建议及时书面催告并保留证据，必要时可依法行使抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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