房屋联建合同是合作还是侵权行为的认定
房屋联建合同是合作还是侵权行为的认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份联建合同，约定由天富公司出资，医院提供土地，共同建设一栋综合楼。合同签订后，天富公司投入了大量资金进行建设。但在建设过程中，医院方面认为天富公司的建设行为超出了合同约定的范围，占用了医院的其他土地，侵犯了医院的合法权益。双方因此发生争议，医院方面阻止了施工，并主张天富公司构成侵权。天富公司则认为，双方之间是联营关系，自己按照合同约定进行建设，不存在侵权行为。双方协商未果，天富公司起诉至法院，要求确认联营合同有效，并要求医院继续履行合同。
法院审理查明，双方签订的合同名称为“联建合同”，但合同内容既涉及土地合作开发，也涉及建成后的经营利润分配。医院主张天富公司擅自扩大建设面积，侵占了医院的土地使用权。天富公司则辩称，建设范围是双方协商确定的，医院当时并未提出异议。
争议焦点
天富公司认为，双方之间是联营合同关系，自己按照合同约定进行开发建设，没有侵犯医院的土地使用权，医院应当继续履行合同，配合完成建设。医院则认为，天富公司的建设行为超出了合同范围，构成了土地侵权，联营合同已经无法继续履行，应当解除合同并由天富公司承担侵权赔偿责任。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案双方签订的合同虽然在名称上称为“联建合同”，但实际内容更符合联营合同的特征，即双方共同投资、共同经营、共担风险。天富公司的建设行为是否构成侵权，需要根据合同约定的建设范围进行判断。由于合同对建设范围约定不明确，且医院在建设过程中未及时提出异议，法院最终认定天富公司的行为不构成侵权。但同时，由于双方合作基础已经破裂，合同客观上无法继续履行，法院判决解除双方之间的联营合同，并根据各自过错程度，对投资损失进行了合理分担。
律师分析
第一，实践中很多合同名为“联建”实为“联营”，或者相反。区别在于，联建通常指一方出地、一方出资合作建房，建成后按约定分配房屋；联营则是双方共同经营、共担风险。合同的性质不取决于名称，而取决于实际权利义务内容。如果合同约定了共同经营、利润共享、风险共担，就可能被认定为联营合同。
第二，合作开发房地产项目中，建设范围、土地用途、建筑面积等关键条款必须明确、具体。如果约定模糊，很容易在履行过程中产生争议。一方认为对方超范围建设，另一方则认为对方同意或默许，这种纠纷一旦发生，双方的损失都会很大。
第三，当合作双方发生严重分歧、合作基础丧失时，法院可能会判决解除合同。此时，双方已经投入的资金、已经完成的工程如何处理，需要根据过错责任进行清算。因此，在合作过程中，保留好每一次沟通、变更的书面记录非常重要。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似合作开发合同纠纷，建议在签订合同前就明确约定建设范围、投资比例、利润分配方式以及争议解决条款。履行过程中，任何变更都应通过书面形式确认，避免口头约定。如果对方已经阻止施工或提出侵权主张，应及时收集证据，咨询专业律师，评估合同是否还能继续履行，以及如何最大程度减少损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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