城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证件去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际规划面积对不上——证件上写的是大片面积，实际能用的土地却少了很多。

问题出在哪里呢？原来，这块土地中包含一条城市道路，道路两侧规划为市区主干道，路宽比证件上标明的窄。发展公司当初办证时提交的位置图没有经过规划部门审批，导致证件上的使用面积和道路面积都不符合规划要求。置地公司因此无法正常开发，起诉要求补偿或退款。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图与规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门行为，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的证件面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

一审和二审法院均认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以认可。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。本案中，发展公司将道路面积一并计入转让土地，这种做法直接违法，导致该部分转让无效。

第二，土地转让合同的效力可以部分有效、部分无效。如果转让的土地中有一部分符合规划要求、可以合法使用，这部分转让仍然有效，不需要全盘否定合同。

第三，办证前的规划审批非常关键。发展公司提交的位置图未经规划部门审批，直接导致证件面积与实际不符，这是其承担主要责任的根源。买方在签合同前，一定要核实土地规划条件。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，务必请规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不要轻信对方提供的图纸或证件。在文山地区，类似因规划问题引发的土地纠纷并不少见，建议委托专业律师提前审查合同和规划文件，避免后续扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市