未取得土地使用证的转让合同是否有效

未取得土地使用证的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将其在北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为500万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总又将这块土地转售给另一家公司。但经查，中银公司并未取得该土地的使用权证，也没有办理土地出让审批手续。

几年后，湛江土地总因与下家的合同纠纷被法院判决合同无效，于是起诉中银公司要求返还土地转让款。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方合同应属无效，中银公司应当返还土地转让款。同时，其主张权利的期间没有超过法定诉讼时效。

中银公司辩称：双方合同是真实意思表示，已经实际履行，应认定为有效合同。而且湛江土地总从收到土地资料到起诉已超过两年，超过了法律保护的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定双方签订的土地转让协议无效，判令中银公司的开办单位遂溪中行返还湛江土地总500万元及相应利息。理由是中银公司未取得讼争土地使用权，未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总在诉讼时效内已主张权利，并未超过法定期间。

律师分析

第一，土地使用权转让合同，转让方必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。如果没有这些条件，合同就会被认定无效。这是法律对土地市场的强制要求，目的是防止违规炒卖土地。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。转让方因无效合同取得的款项应当返还，有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知条件不具备仍签约，也承担了部分责任。

第三，诉讼时效问题值得注意。诉讼时效是两年，从知道权利被侵害时起算。本案中，法院认为出具收据并不意味着放弃权利，湛江土地总在后续诉讼中主张权利并未超期。这提醒我们，诉讼时效的计算要结合具体事实，不能简单以付款时间起算。

王德林律师提示：

如果您要购买或转让土地使用权，务必先核实对方是否持有土地使用权证，确认土地性质是否允许转让。合同签订后，如发现对方不具备条件，要及时主张权利，避免因拖延导致诉讼时效过期。文山地区的朋友如有土地转让纠纷，建议尽早咨询专业律师，以免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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