未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

然而，深发公司并非该项目的土地使用权人，真正的土地使用权人是海南厚南旅业有限公司。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但整个项目存在多次转让、手续不全等问题。顺兴公司发现这些情况后，以合同缺少法定条件为由起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可了销售行为，且项目后续补办了部分手续，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》依法应当认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同有效的前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是法律规定的强制性条件，缺一不可。即使事后补办手续或者得到土地使用权人认可，也不能使原本无效的合同变为有效。

第二，购房者在签订商品房预售合同前，一定要查验开发商的"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，说明项目存在重大法律风险，这种情况下签订的合同很可能被认定为无效。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。但实践中，有些开发商可能已经将资金挪用，购房者面临追款困难。因此，购房者应当将资金安全放在首位，不要被低价或优惠所诱惑。

王德林律师提示：

购房是人生大事，建议您在签订任何购房合同前，先核实开发商的资质和项目手续。在文山地区，如果您遇到类似问题，建议第一时间咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。保留好付款凭证、合同原件等证据，以便维权时使用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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