开发商延期交房，购房者能否解除合同

开发商延期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，但深业公司因供电问题等未能按时交房。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息。

深业公司辩称，延期交房是由于供电问题等非其所能控制的事件所致，符合合同约定的延期条件，请求继续履行合同。案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未按约定时间交房，构成违约，应解除合同并返还购房款及双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等不可抗力因素，符合合同约定延期条件，不应承担违约责任，应继续履行合同。

法院判决

最高人民法院判决：双方商品房买卖合同有效，继续履行；深业公司应在判决生效后30日内交付房屋，并支付从约定交房日至实际交付日期间的逾期交付违约金（按购房总价款及中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

律师分析

第一，合同效力问题。本案中，深业公司虽未在签订合同时取得国有土地使用权证书，但法院认定合同是双方真实意思表示，内容合法，因此认定合同有效。这说明在房地产管理法施行前，合同效力主要看双方真实意思和内容合法性，而非完全依赖证件齐全。

第二，延期交房的违约责任。深业公司因供电问题延期交房，但供电问题不属于合同约定的“不可抗拒的自然灾害”或“非深业公司所能控制的事件”，因此不能免责。法院判令深业公司承担逾期交房的违约责任，说明开发商不能随意以“不可抗力”为由推卸责任。

第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司可提出解除合同。但法院查明，旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，且深业公司已具备交房条件，因此不支持解除合同，而是判令继续履行并赔偿损失。这提醒购房者，解除合同需严格符合合同约定条件。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情形属于“不可抗力”或“非开发商所能控制”。如开发商延期交房，建议先核实是否符合合同约定的解除条件，再决定是否主张解除合同。在文山地区，购房者遇到类似问题，可咨询专业律师评估合同条款和违约责任，避免盲目诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市