房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建设了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议。双方约定，宇航公司承租整栋大楼，租期较长，租金逐年递增。商厦内部装修由宇航公司负责，外部装修和供电等配套由供销公司负责。合同签订后，宇航公司支付了部分租金和定金。

然而，商厦开业后很快被消防部门查出未经消防验收、存在重大火险隐患，被责令停业整改。原因是供销公司未能完成供电增容和消防系统等配套工程。双方因此产生纠纷，供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按照合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则认为：供销公司未完成供电、消防等配套工程，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。但合同履行期间，因供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院最终判决宇航公司无需支付违法履行期间的租金，但双方应根据公平原则，参照当地同类房屋的租金标准，酌情支付合理使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未按约定履行义务，导致合同无法正常履行时，另一方有权暂停履行自己的义务。本案中，供销公司未完成消防、供电等配套，直接导致商厦无法合法经营，宇航公司因此有权拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同价执行。如果房屋租赁合同处于违法履行状态，比如消防未验收、无证经营等，承租人可以主张按实际使用价值支付合理费用，而不是合同约定的租金。法院通常会参照当地同类房屋的市场租金标准来认定。

第三，租赁双方都应重视消防、规划等行政审批手续。无论是出租人还是承租人，在签订租赁合同前，都要确认房屋是否具备合法使用条件。否则，一旦因手续问题导致停业，双方都可能面临损失。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋的消防验收、规划许可等手续是否齐全。如果出租人未完成配套工程导致房屋无法合法使用，承租人有权拒绝支付租金。在文山地区，类似纠纷中法院也会重点审查房屋是否具备合法经营条件，建议承租人在签约前委托律师进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市