商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额等于欠款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场，并分拆成四份合同。

但合同签订后，清远金融市场并未实际支付购房款。开发商主张，这份预售合同名为买卖，实为以房抵债，购房款并未真实到账。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则辩称，购房款已通过贷款抵债方式付清，并有收据为证。

争议焦点

开发商认为，双方签订的是商品房预售合同，但人行清远支行并未实际支付购房款，收据是事后补开，没有真实付款凭证，合同应解除。人行清远支行则认为，根据《抵债协议书》，购房款已通过贷款本息抵债方式付清，合同已实际履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同与以房抵债协议。双方先签订《抵债协议书》，后签订《房地产预售契约》，但预售契约的履行方式、付款时间等与正常商品房交易不符，且无真实购房款支付凭证。法院认定，双方的真实意思是以房抵债，而非真实的商品房买卖。由于抵债协议并未实际履行完毕，且开发商不同意继续履行，法院判决解除预售合同，驳回人行清远支行关于已付清购房款的主张。

律师分析

第一，合同性质的认定要看真实意思表示。实践中，名为买卖、实为抵债的合同很常见。法院不会只看合同名称，而是审查付款方式、交易背景、履行情况等，判断双方真实意图。如果只有抵债协议，没有真实付款，买卖合同可能被认定为无效或可解除。

第二，收据不等于付款凭证。即便有收据，如果没有对应的银行转账、现金收讫等凭证，法院可能认定付款不真实。本案中，收据是事后补开，且无配套付款记录，法院不予采信。

第三，以房抵债协议必须实际履行。如果债务人未按约定将房产过户给债权人，或者债权人未实际支付对价，抵债协议可能无法对抗第三人。债权人应及时办理产权登记，避免未来纠纷。

王德林律师提示：

如果您遇到类似纠纷，比如对方用房产抵债但未过户，或者收到收据但无付款凭证，建议尽快咨询律师。在文山地区，这类案件常见于民间借贷或工程款纠纷，当事人常因证据不足败诉。务必保留转账记录、协议原件、催款函等关键证据，必要时向法院申请合同性质认定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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