开发商延迟交房，购房者能否解除合同
开发商延迟交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向深业房地产公司购买了一套商品房，总价款约1400万元。双方在合同中约定，旅游公司先支付定金和部分购房款，剩余款项通过银行贷款支付。深业公司应在1997年9月30日前交房，如果逾期超过90天，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1999年3月才实际交房，比约定时间晚了近一年半。旅游公司因此起诉到法院，要求解除合同、退款并赔偿损失。深业公司辩称，延迟交房是因为供电问题等不可抗力因素，按照合同约定可以顺延交房时间。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司延迟交房超过90天，已经构成违约，自己有权解除合同，要求深业公司返还购房款及利息并双倍返还定金。深业公司则认为：延迟交房是因为供电问题等非自身所能控制的因素，按照合同约定可以延期，且房屋已经建成可以交付，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的请求，判决解除合同、深业公司返还购房款及利息并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司在判决生效后10日内交付房屋，并支付从1997年10月1日至1999年3月正式供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款的银行贷款利率计算）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是关键前提。本案中，深业公司虽然未取得国有土地使用权证，但已签订土地出让合同并支付了大部分出让金，法院认定合同有效。这说明在1995年《房地产管理法》施行前，只要双方真实意思表示且不违法，合同效力一般受到保护。
第二，解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过90天旅游公司可以解除合同，但法院认为交房时间因供电问题等"非深业公司所能控制的事件"而顺延，实际未超过90天的解除期限。因此，旅游公司要求解除合同的请求未获支持。
第三，违约责任如何计算。即使合同继续履行，开发商延迟交房仍需承担违约责任。法院按购房总价款的银行贷款利率计算违约金，从约定交房日算至实际具备交房条件之日，体现了对守约方利益的保护。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细审查合同中关于延期交房的免责条款，特别是"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"等表述，这些条款可能被开发商用来规避违约责任。如果遇到开发商延迟交房，建议及时收集证据并咨询专业律师，评估是否达到解除合同的条件。在文山地区，购房者也可以向当地住建部门投诉，要求督促开发商履行合同义务。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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