按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，但中振公司仅偿还部分本息，剩余款项逾期未还。宝丰支行起诉要求解除合同并拍卖抵押物受偿。

中振公司辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还曾将同一房屋抵押给另一家银行并办理了登记，主张该按揭合同侵犯了后一银行的权益。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方规定，应属无效；且房屋已抵押给案外人，按揭合同侵犯了案外人的抵押权益。宝丰支行主张：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期可拍卖抵押物优先受偿的判决。核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效；中振公司事后将房屋抵押给另一银行是另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任。这种模式在实践中常见，但当时法律没有明确规定。法院认为，只要合同是自愿签订、内容不违法、不损害他人利益，就应认定有效，不能仅因未办理抵押登记就否定合同效力。

第二，地方规定不能作为认定合同无效的唯一依据。武汉市的地方管理办法要求抵押必须登记，但国家法律当时并未将登记作为抵押合同的生效要件。法院在审理时优先适用国家法律，地方规定仅作为参考，不能直接否定合同效力。

第三，一房多抵的处理原则。如果同一房屋先后抵押给多个债权人，一般以抵押登记的时间先后确定优先受偿顺序。本案中，后一抵押因房屋未竣工验收、抵押合同未实际履行，登记效力存在瑕疵，因此不影响先设立的按揭合同权益。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必及时办理抵押登记，这能有效保障银行的优先受偿权。如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师。在文山地区，类似按揭合同纠纷也时有发生，当事人应重视合同签订和履行的规范性，避免因程序瑕疵引发争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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