租赁合同履行抗辩权与租金标准如何确定

租赁合同履行抗辩权与租金标准如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与宇航公司签订了租赁协议，约定将商厦整幢大楼租赁给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，但双方在消防、水电等配套设施上存在争议。

商厦开业后，因消防未经验收、存在火险隐患，被消防部门责令停业整改。此后双方就租金支付、违约责任等问题产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付租金及违约金。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经开业经营，应当按约定支付租金，不能以消防问题为由拒绝履行。宇航公司则认为，郊区供销公司未按约定完成消防系统、水电增容等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权行使履行抗辩权，暂不支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司有权行使履行抗辩权，在郊区供销公司未完成消防、水电等合同义务前，可以暂不支付租金。同时，在商厦违法履行期间，租金标准不能按正常经营状态下的约定计算，法院酌情调整了租金金额。

律师分析

第一，履行抗辩权是法律赋予合同当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，以避免损失扩大。本案中，郊区供销公司未完成消防和水电等配套设施，宇航公司有权拒绝支付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋处于违法使用状态（如消防不合格），实际使用价值降低，法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定合理的租金金额。

第三，合同履行中要注意区分“根本违约”和“一般违约”。如果一方未履行的义务导致合同目的无法实现，另一方可以解除合同；如果只是部分义务未履行，则只能行使抗辩权或要求赔偿损失。

王德林律师提示：

在签订租赁合同时，建议明确约定配套设施的标准和完成时间，以及未完成时的违约责任。如果对方未按约定履行，要及时书面催告并保留证据。在文山地区的类似纠纷中，不少当事人因为未及时固定证据，导致维权困难。建议在合同履行过程中做好书面记录和拍照存档。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市