联建合同与联营合同的区别及效力认定

联建合同与联营合同的区别及效力认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院之间，因联建和联营合同产生纠纷。双方原本约定合作开发医疗保健项目，但在实际履行过程中，对合同性质是联建还是联营产生分歧。天富公司认为双方属于联建关系，而医院方则认为属于联营关系。由于合同性质不同，双方在项目收益分配、管理机构设置等问题上无法达成一致，最终引发诉讼。

案件经过一审判决后，天富公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院二审对该案进行了全面审理，重点审查了合同性质以及联营体内管理机构设置争议是否属于民事纠纷等问题。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同属于联建合同，应当按照联建法律关系处理，项目收益应当按联建比例分配。医院方则认为：双方属于联营关系，联营体内的管理机构设置争议属于内部管理问题，不应由法院处理。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同性质应认定为联营合同而非联建合同。联营合同与联建合同的核心区别在于，联营各方共同投资、共同经营、共担风险，而联建则侧重于一方出地、一方出资合作建房。同时，法院认定联营体内管理机构设置之争属于民事纠纷，法院有权受理。最终驳回了天富公司的上诉，维持了一审判决。

律师分析

第一，联建与联营虽然只有一字之差，但法律性质和后果完全不同。联建一般适用于房地产合作开发，联营则适用于共同经营项目的合作。在签订合同时，必须明确合同性质，避免因定性错误导致权益受损。

第二，联营体内管理机构的设置争议属于民事纠纷，法院可以受理。实践中很多人误以为内部管理问题不属于法院管辖范围，这是不准确的。只要涉及各方权利义务的争议，法院都可以依法处理。

第三，合同名称并不决定合同性质，法院会综合合同内容、双方真实意思表示和实际履行情况来认定。因此，合同条款的起草和履行过程的证据保留都非常重要。

王德林律师提示：

在签订联建或联营合同前，建议先明确合作模式，必要时请专业律师审查合同条款。文山地区的企业尤其要注意，合同性质一旦认定错误，可能导致整个合作项目的利益分配方案被推翻，带来巨大损失。建议在合同中明确约定争议解决条款，并保留好所有往来函件、会议纪要等书面证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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