按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难停止还款，银行起诉要求解除合同并优先受偿抵押房产。

中振公司主张，该按揭合同没有按照武汉市的有关规定办理抵押登记手续，而且自己后来又将同一房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记，因此主张原按揭合同无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市的地方规定，未经抵押登记的抵押无效，且自己已将房产另行抵押给他人并办理登记，原按揭合同应属无效。银行则认为，按揭不同于一般抵押，合同是各方自愿签订、内容合法、已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、银行对抵押物享有优先受偿权的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此不能仅因未办理登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，购房人还清贷款后赎回权益。这种模式在当时法律没有明确规定的情况下，法院更注重当事人的真实意思和合同的实际履行。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。合同效力取决于是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方规章关于抵押登记的要求，不能直接导致合同无效。合同有效但未登记，只是不能对抗善意第三人。

第三，后设立的抵押不能否定在先有效合同的效力。中振公司后来将同一房产抵押给另一家信托公司，但该抵押设立在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收、抵押贷款合同也未实际履行，因此不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应及时配合银行完成抵押登记手续，避免后续产生不必要的纠纷。如果您在文山地区遇到类似按揭贷款问题，建议提前咨询专业律师，了解合同条款和登记要求，以保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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