商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司以其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折抵债务，并明确由楼盘开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了五份《房地产预售契约》，约定将7900平方米商铺以1.185亿港元出售。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同，理由是清远金融市场从未支付购房款。
清远金融市场则主张，购房款已通过华泰公司的债务抵销方式付清，并出示了一份加盖项目开发部公章的1.185亿港元收据作为凭证。省一建城建分公司反驳称，该收据是华泰公司为完善手续事后补开，实际并无付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按约定支付购房款，合同应予解除。收据是华泰公司单方补开，不能证明实际付款。
人行清远支行认为：双方真实意思是以房抵债，购房款已通过华泰公司的债务抵销方式付清，收据可以证明付款事实，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是商品房预售合同纠纷，而非以房抵债合同纠纷。省一建城建分公司与清远金融市场之间是独立的房屋买卖关系，清远金融市场未能证明其已向省一建城建分公司支付购房款。因此，判决支持省一建城建分公司解除合同的主张。
律师分析
第一，合同性质的认定应以当事人真实意思和实际履行情况为准。虽然华泰公司与清远金融市场之间有《抵债协议书》，但省一建城建分公司并未参与该协议，其与清远金融市场签订的是独立的商品房预售合同，双方之间的权利义务应依据该合同确定。
第二，收据不等于付款凭证。本案中，清远金融市场持有的收据是华泰公司为完善手续补开的，且省一建城建分公司从未收到过对应款项。在房屋买卖中，购房者应当保留银行转账记录、付款发票等直接证明付款的证据，仅凭开发商出具的收据不足以证明已实际付款。
第三，以房抵债涉及三方关系时，各方权利义务需明确约定。如果债权人、债务人和开发商三方达成以房抵债的合意，应当签订三方协议或由开发商书面确认收到购房款，否则开发商仍有权要求购房者支付购房款。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者通过以房抵债方式取得房产。建议购房者务必要求开发商出具正式购房发票和收款凭证，并保留银行转账记录。如果涉及以房抵债，最好由债权人、债务人和开发商三方共同签署协议，明确各方权利义务，避免日后产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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