房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方约定由供销公司负责外部装修和供电等配套，宇航公司负责内部装修。合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开业了。

但开业后问题来了：供销公司没有完成供电增容，导致用电量不足，消防设施也未通过验收，消防部门认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，宇航公司也拒绝继续支付租金。双方闹上法庭，供销公司要求宇航公司付清欠租，宇航公司反诉要求供销公司赔偿停业损失。

争议焦点

供销公司认为：宇航公司已经开业，就应该按合同约定支付租金，不能以消防和供电问题为由拒付，这些问题不属于根本违约。宇航公司则主张：供销公司没有完成外部装修和供电增容，导致商厦无法正常经营，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付欠租，并且要求供销公司承担停业损失。

法院判决

最高人民法院二审认为：供销公司未按约定完成供电增容和消防设施，导致商厦被责令停业，属于违约行为。宇航公司在此情况下拒绝支付租金，是行使合同履行抗辩权，不构成违约。但考虑到商厦在停业前已实际经营一段时间，宇航公司仍需按实际使用期间支付合理租金。法院最终酌情确定了欠租金额，并判令供销公司赔偿宇航公司部分停业损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方不履行主要义务，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司未完成供电和消防，直接导致商厦无法正常经营，宇航公司拒付租金有法律依据。

第二，违法履行期间的租金标准不是合同约定的标准。商厦在消防不合格的情况下违法经营，这段时间的租金不能按正常合同约定计算，法院会根据实际使用情况和公平原则酌情确定。

第三，房屋租赁合同双方都要重视消防、供电等基础设施的合规性。一旦因一方原因导致房屋被行政机关责令停业，违约方不仅要承担租金损失，还可能赔偿对方经营损失。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，建议实地查看房屋的消防、水电等基础设施是否达标，并在合同中明确约定配套设施完成的期限和违约责任。如果对方违约导致无法正常经营，可以依法行使抗辩权，但要注意保留相关证据。在文山地区处理类似纠纷时，也建议先咨询专业律师，避免因行使抗辩权不当反而构成违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市