买房抵债签了预售合同，是买卖还是抵债
买房抵债签了预售合同，是买卖还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。
但这份预售合同签了之后，双方一直没有实际付款或交房。几年后，开发商起诉，要求解除预售合同。清远金融市场则主张，贷款已经抵了房款，合同已经履行完毕，并拿出一张盖有项目部章的1.185亿港元收据作为证据。开发商认为收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，购房人没付钱，合同没履行，应解除。清远金融市场认为：双方签的是以房抵债合同，贷款本息已转成房款，收据就是付款凭证，合同已履行完毕。
法院判决
法院认定双方之间是商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。因清远金融市场未能证明实际支付了购房款，法院判决解除预售合同，并由清远金融市场承担诉讼费。
律师分析
本案的关键在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”的性质。普通人容易混淆两者的区别：
第一，合同目的不同。预售合同目的是买卖房产，买方付钱、卖方交房；以房抵债协议目的是用房产偿还旧债，核心是债务清偿。本案中，虽然之前有抵债协议，但双方后来签的是标准的《房地产预售契约》，明确约定了付款和交房时间，性质上是买卖关系。
第二，付款证明要真实。清远金融市场拿出的收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账、汇款等付款凭证，法院无法认定实际付款。在诉讼中，仅有收据不足以证明付款事实，必须有银行流水等客观证据。
第三，合同履行是关键。如果一方长期不付款或不交房，另一方可以请求解除合同。本案中双方签完合同后五年多都没有实际履行，开发商起诉要求解除合同，法院予以支持。
王德林律师提示：
如果您遇到类似以房抵债的情况，建议将抵债协议和预售合同的内容统一，并在合同中明确约定“购房款已由原债务抵偿”，同时保留银行转账记录或债务确认文件。在文山地区，有不少当事人因收据和合同不一致导致打官司败诉，建议签约前咨询专业律师，避免后续纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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