买房抵债合同与预售合同如何区分
买房抵债合同与预售合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿多元，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心的四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方都没有实际履行。开发商一直没有交房，清远金融市场也没有实际付款。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这个商品房预售合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）则主张，自己已经通过贷款抵债的方式付清了全部房款，并拿出一张盖有印章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，但对方从未支付过购房款，合同应当解除。
人行清远支行认为：双方实际上是以房抵债，贷款本息已经抵作房款，自己已经履行了付款义务，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案基础法律关系是借款合同中的以房抵债，而非独立的商品房买卖。双方签订预售合同是为了落实抵债协议，并非真实的房屋买卖关系。因此，开发商要求解除预售合同的请求不能成立，驳回了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方真实的意思表示和交易背景。本案中，预售合同是抵债协议的履行手段，双方没有真实的买卖意愿。
第二，抵债协议中约定，华泰公司将房产抵债后，清远金融市场还需继续贷款1000万元给华泰公司，这说明双方仍保持借贷关系，而非彻底转为买卖。
第三，开发商虽然持有预售合同，但无法否认自己曾出具收据、配合办理抵押登记等事实，这些行为与单纯的预售合同不符，反而印证了以房抵债的真实意图。
王德林律师提示：
如果您签了名为“商品房预售合同”的文件，但实际是用于抵偿债务，一定要书面明确约定合同性质，避免日后产生纠纷。在文山地区，类似以房抵债引发的诉讼并不少见，建议提前咨询专业律师，明确各方权利义务。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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