购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱并拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上写明的面积和实际规划面积对不上。原来，土地证里包含了一段城市道路，这段路按照规划应该是市区主干道，宽度比土地证上标的大，导致实际可用的土地面积比证上写的少了上千平方米。置地公司找发展公司要求退款或补偿，没谈拢，最后告到了法院。

另外，发展公司在办理土地证时，提交的位置图没有经过规划部门审批，这才导致土地证上的面积和规划不符。而且，发展公司转让的土地中包含了城市道路，这部分按法律规定是不能转让的。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，位置图和规划图是一致的，土地证面积是国土局的行为，自己没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地证面积不实，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

一审法院认定合同部分无效，发展公司要返还多收的土地转让金并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审的主要判决，只调整了诉讼费的承担。法院认为，城市道路是市政设施，法律禁止转让，涉及道路面积的转让部分无效；符合规划的土地面积转让部分有效，最终以规划部门确定的面积为准。

律师分析

第一，本案涉及的核心问题是土地使用权转让合同的效力。根据法律规定，转让的土地必须符合规划，如果转让的土地中包含市政设施（如城市道路），这部分转让是无效的。大家在买卖土地或房产时，一定要先核实规划和产权证是否一致，避免买了“缩水”的土地。

第二，合同部分有效、部分无效的情况下，买受人可以要求返还对应部分的款项，并索赔实际损失。本案中，置地公司已经支付了全部转让款，但实际可用面积少了，法院支持了退款和赔偿，这对类似纠纷有参考意义。

第三，本案也提醒大家，在签订转让合同前，最好请专业律师审查文件，尤其是规划图和土地证。如果发现位置图未经规划部门审批，要谨慎签约，避免后续麻烦。

王德林律师提示：

在文山地区，土地或房产交易中，建议先到自然资源和规划部门核实产权证和规划信息是否一致，尤其是涉及道路、绿化等公共设施的，要明确是否计入转让面积。签约前最好委托律师审查合同，避免因信息不全导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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