商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠中国人民银行清远中心支行（以下简称人行清远支行）贷款本息1.2亿余元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与人行清远支行签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。
但合同签订后，双方并未实际履行。人行清远支行称已经用贷款抵了楼款，并拿出一张1996年的收据证明已付清房款。开发商则认为，这张收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。2001年，开发商起诉到法院，要求解除预售合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，但人行清远支行没有实际支付购房款，合同没有履行，应当解除。
人行清远支行主张：双方实际上是“以房抵债”，华泰公司欠的贷款本息就是购房款，已经用债权抵销了房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的《房地产预售契约》真实有效，但实质上是为履行《抵债协议书》而签订的，属于“以房抵债”性质。由于华泰公司并未实际将房产过户给人行清远支行，抵债协议并未履行完毕，预售合同也未实际履行。最终，法院判决解除预售合同，各方按过错承担相应责任。
律师分析
第一，本案的核心是区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”。两者虽然都涉及房屋买卖，但性质完全不同。预售合同是真实的买卖关系，买房人要付钱；而以房抵债是用房子来还旧债，不一定有真实的资金流动。
第二，判断是买卖还是抵债，要看合同签订的背景和实际履行情况。本案中，双方先签了抵债协议，再签预售合同，且没有实际付款凭证，法院因此认定为以房抵债。
第三，即使签订了正式的商品房预售合同，如果背后另有安排，法院也会根据真实意思来判断合同性质。当事人不能仅凭合同名称主张权利，要提供实际付款或过户的证据。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订合同时明确约定是买卖还是抵债，并保留好付款凭证、转账记录等证据。在文山地区，不少房产交易涉及以房抵债，建议提前咨询专业律师，避免因合同性质认定不清而引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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