未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价款超过4亿元。合同约定必须经过原开发商厚南公司盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但厚南公司一直没有在合同上盖章，只是在事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。

后来顺兴公司发现，这个项目存在土地使用权多次转让的问题，深发公司在签订合同时并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，起诉要求深发公司返还购房款及利息。同时，厚南公司作为土地的原使用权人，也被卷入诉讼。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还已收取的5000万元购房款并支付利息。

深发公司抗辩：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且项目后续补办了相关手续，合同应当认定为有效，顺兴公司无权要求返还购房款。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定，因此《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款，并支付相应利息。厚南公司作为土地原使用权人，因其承诺行为也需承担相应责任。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看卖方是否在签约时取得了土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益而设定的强制性要求，缺一不可。

第二，即便卖方事后补办了相关手续，也不能弥补签约时合同无效的问题。法院认为，合同效力应当以签约时的法律状态为准，不能因为后续补办手续就“倒签”认定合同有效。

第三，购房人在签订预售合同时，一定要主动核实卖方的资质文件，包括土地使用权证、预售许可证等。如果卖方无法提供，应当谨慎签约，避免后续产生纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议您务必在签约前要求卖方出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带合同及相关材料咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。对于已经支付了购房款但合同可能无效的情况，及时通过法律途径主张返还，是保护自身权益的有效方式。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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