商品房预售合同与以房抵债合同的区分
商品房预售合同与以房抵债合同的区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.215亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债。同日，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场，并约定分期付款。
但实际上，双方并未实际履行付款和交房义务。清远金融市场主张其已通过贷款抵楼款方式付清购房款，并提供了一份加盖开发商项目开发部公章的“正式收据”。开发商则称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何款项。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同未履行，应当解除。清远金融市场（人行清远支行）认为：双方签订的是以房抵债合同，其已通过贷款抵销方式付清了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案双方真实的法律关系是以房抵债，而非商品房买卖。清远金融市场与华泰公司之间存在真实的贷款债权债务关系，签订预售契约的目的是以房产抵偿债务。开发商在签订合同时明知这一背景，且其委托代理人由华泰公司法定代表人担任。因此，双方之间形成的是以房抵债合同关系，商品房预售合同只是实现抵债的形式。法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，本案的核心在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”。实践中，当事人可能表面签订买卖合同，实际目的是以房产抵偿债务。法院会审查双方的真实意思表示、债权债务背景、合同履行方式等因素来认定合同性质。
第二，对于开发商来说，如果明知购房者并非真实购买，而是为他人抵债，就可能面临无法收回房款的风险。本案中，开发商明知华泰公司用其房产抵债，还配合签订合同并出具收据，最终被认定抵债关系成立，无法再要求购房者支付房款。
第三，对于购房者或债权人来说，以房抵债需要签订明确的书面协议，并实际办理产权登记或预告登记，否则可能因合同性质争议导致权利无法实现。
王德林律师提示：
如果您遇到类似以房抵债的情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质，避免因合同名称与真实意思不符而产生纠纷。在文山地区，此类案件在房地产交易中并不少见，建议当事人务必保留好债权凭证、抵债协议和付款凭证，以维护自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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