城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家开发公司将一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证件去规划部门审批时，发现证件上写的土地面积和实际能用的面积对不上——证件里包含了城市道路的面积，而道路属于市政设施，不能算作私人使用面积。

原来，开发公司当初办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致证件上标明的使用面积和道路宽度都不符合规划要求。置地公司实际能用的土地比合同约定的少了上千平方米，多出来的部分其实是城市道路。置地公司要求退款或补偿，未果后起诉到法院。

争议焦点

开发公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积包含小区道路，这是当地办证的惯例，合同应该有效，自己也没有过错。

置地公司认为：土地使用证上写的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，开发公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。开发公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。即使土地证上包含了道路面积，也不能把道路当作私人用地卖给他人。这一点，普通购房者或受让方需要特别留意。

第二，土地转让时，出让方提供的位置图必须经过规划部门审批。如果凭未经审批的图纸办证，导致证件面积与实际不符，出让方要承担主要责任。受让方在签合同前，最好核实一下规划部门的坐标图。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院对符合规划的部分认定为有效，对违法转让道路的部分认定无效，体现了"能履行的部分继续履行，不能履行的部分返还"的处理原则。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权时，一定要核实规划部门批准的坐标图，不能只看土地使用权证上的数字。特别是涉及城市道路、公共绿地等市政设施的面积，这些依法不能计入私人使用面积。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议先委托律师调取规划审批文件，再决定是否继续交易或主张退款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市