购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，宝丰支行提供贷款数千万元。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按时归还，宝丰支行起诉要求解除合同并拍卖抵押物偿债。

中振公司辩称，该按揭合同没有按武汉市规定办理抵押登记手续，应属无效，且其已将房屋抵押给另一家公司广州国投并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，宝丰支行无权优先受偿。宝丰支行认为：合同是自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应为有效，中振公司应按约还款。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：解除按揭贷款合同，中振公司偿还贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物，宝丰支行优先受偿。最高人民法院二审维持原判，认为：合同不违反国家法律法规，已实际履行，属有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅以未办理抵押登记为由认定无效。中振公司将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的合同未实际履行，故不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，不能简单以是否办理抵押登记来判断。按揭是一种特殊的担保方式，购房人以所购房屋的权益作为担保，银行发放贷款。即使未办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，合同整体仍然有效。抵押登记主要影响的是银行能否获得优先受偿权，而不是合同本身的效力。

第二，同一个房屋上存在多个抵押或权益登记时，处理顺序很重要。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，但该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记不具有法律效力。法院保护了在先设立的按揭权益，这体现了"先登记、先保护"和"实际履行优先"的原则。

第三，购房者或投资者如果通过按揭方式购房，应当及时办理抵押登记手续，以确保银行的优先受偿权得到法律确认。若因开发商或自身原因未能及时办理，一旦发生纠纷，银行仍可依据有效合同主张权利，但优先受偿权的实现可能会遇到障碍。

王德林律师提示：

购房按揭合同中，即使未办理抵押登记，合同本身仍可能有效，但建议双方尽快补办登记以保障权益。在文山地区，购房者若遇到按揭纠纷，应保留好合同、付款凭证及还款记录，及时咨询专业律师，避免因程序问题影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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