租赁合同履行抗辩权与租金标准认定规则

租赁合同履行抗辩权与租金标准认定规则

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建设了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责完成商厦的外部装修和电力增容等配套工作。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也按期开业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求停业整改。停业期间，双方因租金支付和违约责任产生纠纷。宇航公司认为供销公司未完成电力增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付后续租金。供销公司则起诉要求宇航公司支付拖欠的租金和违约金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按合同约定完成电力增容和消防系统，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司主张：商厦已经实际交付使用，宇航公司也开业经营了，租金应按合同约定支付。消防问题不是自己单方面造成的，宇航公司也有责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，供销公司未能完成约定的电力增容和消防设施，导致商厦因消防问题被责令停业，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。法院最终判决宇航公司无需支付停业期间的租金，并驳回了供销公司的违约金请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。当一方未按合同约定履行义务，导致对方无法实现合同目的时，对方可以暂时停止履行自己的义务。本案中，供销公司未完成电力增容和消防设施，直接导致商厦停业，宇航公司就有权拒绝支付该期间的租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定计算。如果出租人未提供符合安全、合法使用条件的房屋，承租人有权要求减免租金。法院会根据实际使用情况、违约原因等因素公平确定租金。

第三，合同双方都应重视消防、规划等行政审批手续。未经消防验收擅自投入使用，不仅面临行政处罚，还会导致租赁合同履行受阻，引发更大的经济损失和法律风险。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租人需完成的配套设施和行政审批义务，并约定相应的违约责任。如果出租人未履行这些义务，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，也要注意收集消防验收、电力增容等关键证据，以便在诉讼中有效行使抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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