买房还是抵债？预售合同性质如何认定
买房还是抵债？预售合同性质如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额为购房款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述物业出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为这只是形式上的预售合同，实际是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未支付购房款。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除预售合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款方式付清房款，并出示了一张加盖公章的收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：本案实质是以房抵债，预售契约仅为形式，清远金融市场未实际支付购房款，应解除合同。人行清远支行认为：双方已签订合法预售契约，且收据证明已付清房款，合同有效并已履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为以房抵债，而非真实的商品房预售。清远金融市场并未实际支付购房款，收据系事后补办，缺乏付款凭证佐证。法院支持省一建城建分公司解除合同的请求。
律师分析
第一，合同名称不代表合同性质。本案双方虽然签订了《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》的内容和履行情况，真实意图是以房产抵偿债务，法院会穿透形式看实质。
第二，收据不能单独证明付款。人行清远支行持有的收据没有对应的银行转账记录或付款凭证，且该公司印章管理存在混乱，法院不认可该收据的证明力。
第三，以房抵债与商品房预售在法律后果上有重大区别。以房抵债属于债务清偿方式，不适用商品房预售的买受人保护规则，债权人不能主张预售合同中的交付和办证权利。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议注意三点：一是签订合同时明确合同性质，避免“名为买卖实为抵债”引发争议；二是付款务必保留银行转账记录等直接证据，仅凭收据可能不被法院采信。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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