买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场作价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
然而，合同签订后双方并未实际履行付款和交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的“正式收据”作为证据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，购房款并未实际支付，合同应解除。人行清远支行认为：双方真实意思是“以房抵债”，贷款本息已转化为购房款，收据足以证明付款事实，合同有效且已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案实质上是“以房抵债”关系，并非独立的商品房预售合同。双方签订预售契约是为了履行之前的抵债协议，且收据等证据能够证明购房款已通过债务抵销方式支付。最终驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不重要，真实法律关系才关键。实践中，很多合同名为“预售”“买卖”，但背后可能隐藏着借贷、抵债等关系，法院会综合协议背景、履行情况来判断合同性质。
第二，收据未必等于实际付款。本案中收据虽盖有公章，但开发商质疑其系事后补开，法院最终结合抵债协议等证据认定付款事实，说明证据链的完整性至关重要。
第三，以房抵债协议在履行中需注意风险。如果债务人将房屋抵给债权人后，又与其他买家签订预售合同，容易引发权属纠纷。建议当事人在签订此类协议时，及时办理预告登记或产权过户。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“买房变抵债”的纠纷，建议在签约前仔细审查合同背景和对方资信，必要时请律师协助梳理真实法律关系。在文山地区，涉及房产抵债的案件也时有发生，建议当事人保留好付款凭证、协议原件等关键证据，以防范履约风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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