购房合同是真是假，如何分辨预售合同与以房抵债
购房合同是真是假，如何分辨预售合同与以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了当地央行（人行清远支行）1.2亿多元贷款。双方签了一份协议，约定用华泰公司投资开发的一个商场项目中的四楼、六楼来抵债。随后，开发商（省一建城建分公司）与央行又签了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了央行。
但奇怪的是，这份购房合同签了之后，双方都没有实际付钱或交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份预售合同。央行则声称，自己已经用贷款抵了楼款，并拿出了一张1.185亿港元的收据作为付款证明。开发商反驳说，这张收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
央行认为：自己与开发商签了正式的商品房预售合同，并且已经用华泰公司欠自己的贷款抵了购房款，开发商也开了收据，所以合同已经履行完毕。
开发商认为：这份合同本质上是华泰公司用房子抵债，不是真正的商品房买卖。央行没有实际支付过一分钱购房款，那张收据是华泰公司为了完善手续而补开的，不能证明付款事实。
法院判决
法院经审理认为，本案的核心不是商品房预售合同纠纷，而是以房抵债合同纠纷。央行与华泰公司之间的债务抵偿协议才是基础法律关系，开发商与央行签订的预售合同只是履行抵债协议的一个环节。由于没有证据证明央行实际支付了购房款，法院最终支持了开发商的请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。本案虽然叫做“商品房预售合同”，但从签订背景和履行情况看，实质上是“以房抵债”。法院审理时会穿透合同名称，审查双方真实的法律关系和交易目的。
第二，收据不等于付款凭证。在有争议的情况下，仅凭一张收据不能证明款项已经实际支付。法院会结合交易背景、资金流向、当事人陈述等综合判断。本案中收据是事后补开，且没有对应的银行转账记录，无法证明付款事实。
第三，如果您遇到类似情况，建议注意以下几点：一是签订合同时要明确真实交易目的，避免“名实不符”引发纠纷；二是付款一定要留好银行转账记录等客观凭证，不要仅靠收据；三是如果涉及以房抵债，最好将抵债协议与购房合同一并办理，并明确各方权利义务。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者或债权人容易混淆“商品房预售”和“以房抵债”两种法律关系。建议您遇到类似情况时，先咨询专业律师，明确合同性质和风险，避免因合同名称而误解真实权利义务。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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